概要信息：

最新房地产形势判断与风险分析
章华
［鼎信长城投资管理集团有限公司］
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主讲人：章华 鼎信长城集团董事长
• 逾二十年地产投资及PE投资行业经验
• 中国房地产业协会常务理事
• 中国人民大学金融信息中心副主任
• 证券特许注册会计师
• 注册税务师、注册资产评估师、高级会计师
DGW Investment Management Group.,Ltd
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 3
关于鼎信长城基金
• 国内领先的产业投资管理集团公司，涉及房地产投资、PE投资、境
外投资、财富管理、资产管理等，实现集团化布局，业务迈向全球
化。累计投资规模近400亿，涉及资产管理规模过千亿，其中地产
基金版块已成为全国最规范知名地产基金品牌。
• 2016年，鼎信长城完成业界首套产业金融白皮书，涵盖产业金融投
资、资产管理、法务风控、资本运营、基金管理及公司治理等。
• 旗下五家全资子基金管理人均获证监会备案基金管理人牌照。
 行业委员会副会长单位
 常务理事单位
 金融委常务理事单位
 特殊会员单位
年度最佳产业投资机构
最佳产业基金管理机构
年度金牌产业基金
中国最具实力房地产基金
最佳产业投资案例TOP10
董事长章华 最佳产业投资人
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
CONTENTS｜目录
DGW Investment Management Group.,Ltd
0 1 02 03
当前房地产
形势分析
房地产
风险分析
房地产
风险防范
05
房地产未来
发展趋势探析
04
房地产
长效机制探析
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
01
当前房地产形势分析
 行业整体判断
 当前房地产政策、楼市、地市及房企特征
DGW Investment Management Group.,Ltd
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
 今年上半年GDP同比增长6.9%，新常态下经济增长缓中趋稳的向好局面得到巩固。
 需求侧：上半年总需求呈现稳步扩张态势，“三驾马车”的增长也比较均衡，总需求结构趋于优化。
 供给侧：“三去一降一补”为主抓手的供给侧结构性改革进展显著，去产能、去库存、去杠杆均取得明显效果。
6
7.0 7.0 
6.9
6.8
6.7 6.7 6.7
6.8
6.9 6.9
6.5 
6.6 
6.7 
6.8 
6.9 
7.0 （%）
国内生产总值（GDP）增速情况（季度同比）
28
17.2
13.1
8.6%
10.4%
19.6%
0.0%
10.0%
20.0%
0
10
20
30
固定资产投资 社会消费品零售 进出口
万亿元
2017年上半年三驾马车总额及同比增速
数据来源：国家统计局，鼎信长城整理
全国工业产能利用率
2016年上半年 73.00%
2017年上半年 76.40%
规模以上工业企业杠杆率
2016年5月 56.80%
2017年5月 56.10%
当前经济形势：经济处于探底企稳之中
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
房地产行业整体判断：市场新增规模高点已至 行业将进入平稳发展期
市场总规模  去年5月以来全国商品房销售面积、
销售金额增速持续下滑
人均居住面积  2016年底达40.8平米（城镇居民
36.6平米），面积型需求见顶
15.7 8.611.7
6.8
0
20
2016年全年 2017年1-7月
销售面积 销售金额
全国商品房销售面积及销售金额
万亿元亿平米
家庭住房自有率  目前达93.5%，但结构性矛盾突出
经济增长放缓，金融去杠杆  未来房企杠杆率下降，业务增速及销
售额随之下降
“房住不炒”共识下，经济的房地产
依赖渐成过去式
 经济新动能苗头已现，高技术产业投资
快速增长
 政府进一步推进改革、促进经济转型
26.4 25.5 26.9 26.8
24.3
22.5
25.1
19.5
15.7 14.3
16.1
14
39.8 38.7
41.3 41.2
37.5
34.8
26 25.1
20.1 18.6
21.5
18.9
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
商品房销售面积同比增速
商品房销售额同比增速
（%）
全国商品房销售面积及销售金额增速
7
数据来源：国家统计局、社科院，鼎信长城整理
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
 行业盈利逐年下降：2011-2016年，行业ROE从14%下降至8%；房企毛利率加权平均值从38.9%下降至25.8%，净利率加权平均
值从15.4%下降至9.32%。
8
房地产行业整体判断：由黄金时代转入白银时代 并逐渐步入存量房主导时期
14.00% 13.70% 13.70% 12.40% 11.21%
8.00%
0.00%
10.00%
20.00%
2011 2012 2013 2014 2015 2016
2011-2016年房企ROE变动图
38.90% 37.40% 33.70% 31.90% 28.30% 25.80%
0.00%
20.00%
40.00%
60.00%
2011 2012 2013 2014 2015 2016
2011-2016年房企毛利率变动图
资料来源：Wind、菩悦资产、安信证券、长江证券，鼎信长城整理
9.32% 9.38%
11.92%
13.97%
5.00%
10.00%
15.00%
房地产 非银金融 传媒 食品饮料
2016年各行业A股上市公司销售净利率对比
城市
存量住宅销售面积
（万平米）
增量住宅销售面积
（万平米）
存量住宅销售面积/
增量住宅销售面积
北京 2491 994 2.5
上海 3160 2019 1.56
深圳 945 418 2.26
广州 1961 1601 1.22
 一线城市已全面进入存量房时代，未来五到十年，二、三线
城市也将逐步进入存量房主导时代
2016年一线城市住宅销售市场统计表
资料来源：易居研究院、统计局，鼎信长城整理
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 9
行业政策：16年9月30日后调控政策剧烈出台 行业全面调整
2016年3月前 2016年3月-2016年9月 2016月9月-2017年3月 2017年3月至今
本届政府上台后政策稳定 极少数城市主动作为 国家统一调控 国家统一调控力度加码
“三去一降一补”，对房
地产起到扩张性作用
上海、深圳升级限购，苏州、南京
重启限购，热点城市调控大幕开启
22城密集出台紧缩性调控新政，
行业全面调整
以北京为排头兵，各线城市调控轮番
升级，三四线城市加入调控队伍。
截至今年6月底，有60个地级以上城
市和31个县市出台调控政策
资料来源：易居研究院、克尔瑞中国，鼎信长城整理
金融去杠
杆
加快建设
长效机制
行业调控
去库存持
续坚持住房居住属性
分类调控，因城施策
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
中央调控政策：坚持住房居住属性 加强房地产行业监管
2017年3月5日全国两会政府工作报告 2017年7月14-15日全国金融工作会议 2017年7月24日中央政治局会议
• 因城施策去库存
• 加强房地产市场分类调控
• 坚持住房居住属性，加快建立促进房地产市
场平稳健康发展长效机制
• 将“房地产泡沫”列为八大风险之一 • 强调稳定房地产市场
 重点防范资产泡沫风险，土地“有供有限”，热点城市加大土地供应；推动住房租赁市场发展
中央：坚持住房居住属性，加强房地产行业监管
住建部 发改委 国土部 财政部 农业部 央行 银监会 …
确保房地产市场平
稳健康发展，完善
住房保障体系
完善新型城镇
化政策
因城因地施策，
土地“有供有
限”
建立健全支持农业
转移人口市民化的
财政政策体系
推进农村集
体产权制度
改革
因城施策，落
实好差别化住
房信贷政策
把握住房居住
属性，完善差
异化信贷政策，
支持去库存
…
资料来源：中指院、克尔瑞中国，鼎信长城整理
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地方调控政策：因城施策 分化明显
京津冀城市群及周边 长三角城市群 珠三角城市群 中西部城市群
环京、环雄安限制力度不断升级；
山东城市群三四线城市调控加强，
青岛、济南陆续调控
中心城市调控再升级，调控收
紧趋势向周边持续蔓延
环广、深调控加码；海西城市
群双核厦门、福州加强调控；
海南开启全面调控
中心城市调控加码，周边三四
线城市陆续开始调整
 调控政策逐步深化，片区联动施策稳楼市。截至今年6月底，有60个地级市和31个县市出台调控。今年7月以来各地新政不断，广
州出台“租售同权”，上海竞拍纯租赁地块，北京拟推出共有产权房等。
地方：因城施策，调控政策分化明显
限购 限贷 限价 限售 限商
34个三四线城市限购，主
要集中三个圈的河北、广
东、浙江、江苏，力度较
一二线温和
各线城市力度递减。一
线认房又认贷，三四线
认房不认贷
热点一二线城市从严限
价，多数三四线城市尚
未限价
32城相继发布限售令，成
为抑制投机需求杀手锏。如
厦门新购商品房取得房产证
后满2年才能出售等
一线城市全面限商，商
改住市场被全面收紧
资料来源：中指院、克尔瑞中国，鼎信长城整理
 调控从一、二线蔓延至三四线城市，尤以核心城市周边的三四线城市为代表，各线城市调控力度不一
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致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 12
近期调控政策新态：中央继续高压 地方出现松动
中央：坚决遏制房价过快上涨，调控加码，范围扩大，政策加压、续压
加压 续压
限购风潮向三四线城市持续蔓延 前期限购未能止涨城市，针对价格端政策升级
海盐、桐乡、海宁、唐山、秦皇岛等相继限购 惠州、郑州、徐州等相继限价
地方：针对特定人群变相放松限购条件
提供购房补贴 降低社保年限 放宽落户条件
先后有合肥、青岛、成都、西安、珠海、南京、宁波、济南、武汉、杭州、天津等十多个城市出台人才引进政策
资料来源：中指院、亿翰智库，鼎信长城整理
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 13
政策原因：中央政策高压之因
原 因 一
• 出于稳民生、防范资产泡沫诉求，引导资金脱虚向实，房地
产相关政策持续收紧
• 经济整体企稳向好，市场信心增强，具有调控资本
原 因 二
原 因 三 • 以时间换空间，为长效机制的建立赢得充足准备
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 14
政策原因：地方政策松动之因
2017年1-6月各城市成交面积情况
重点城市土地财政依赖度
资料来源：中指院、亿翰智库，鼎信长城整理
-73%
-69% -66% -69%
-59%
-80%
-60%
-40%
-20%
0%
无锡 深圳 福州 南京 苏州
2017年1-6月与2016年1-6月同比变化
201%
155%
119% 113%
94% 90% 84%
0%
50%
100%
150%
200%
250%
合肥 南京 杭州 济南 郑州 石家庄 武汉
土地财政依赖度（土地出让金/地方财政预算收入）
财政依赖
部分城市财政收入对房地产依赖较为明显
存在需求
一二线城市人口还在增加、住房品质有待改善、购房需求期待释
放，供不应求依然支撑着房价上涨预期
风险控制
部分城市担心大范围、大幅度降价伤及房地产市场稳定，拖累城
市发展与经济增长，导致投资减少、施工延缓、交付延迟、群诉
事件蔓延
1
2
3
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
 一线城市：受行政性调控影响，成交数据出现腰斩
 限价二线及三四线城市：市场表现类同于一线城市，成交量大幅下跌
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房产市场：楼市降温，限价城市成交量下滑明显
2017年1-6月一线城市商品住宅成交量同比变化 2017年1-5月限价二线城市商品住宅成交面积同比变化
资料来源：Wind、中指院，鼎信长城整理
限价城市因房企惜售，成交量显著下滑
2017年1-5月限价三四线城市商品住宅成交面积同比变化
-30.50%
-52.02%
-18.41%
-57.29%
-100.00%
-50.00%
0.00%
北京 上海 广州 深圳
2017年1-6月成交面积同比变化
-57.00%
-38.60%
-23.80% -19.50%
-100.00%
-50.00%
0.00%
东莞 惠州 佛山 南通
2017年1-5月限价三四线城市成交面积同比变化
-74.7%
-63.6%
-57.5%
-53.4%
-47.2%-45.6%
-37.3%-37.1%
-25.1%
-10.9%
-1.8%
20.5%
-80.0%
-60.0%
-40.0%
-20.0%
0.0%
20.0%
40.0%
合肥 南京 福州 郑州 天津 杭州 武汉 长沙 成都 南昌 南宁 青岛
2017年1-5月限价二线城市成交面积同比变化
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 16
房产市场：不限价城市市场表现相对良好
2017年1-5月不限价二线城市新建住宅成交面积同比变化 2017年1-5月不限价三四线城市商品住宅成交面积同比变化
资料来源：Wind、中指院，鼎信长城整理
 不限价二线城市：多数城市成交量稳步增长
 不限价三四线城市：受益于政府去库存政策推动，加之棚改货币化安置大力推进，市场处于上行通道，预计市场热度短期内仍将延续
 新晋热点城市价格上涨迅速，如长沙、西安、宁波、南宁等，较去年下半年环比涨幅均在20%左右
 三四线城市持续上涨，部分城市价格已达高位。如珠海、惠州、太仓、芜湖、湖州、南通等环热点一二线的三四线城市
38.1%
30.7%
26.5% 25.8%
22.6%
19.9%
4.9%
1.5%
-9.0%
-20.0%
-10.0%
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
40.0%
50.0%
重庆 海口 大连 昆明 沈阳 贵阳 太原 西安 长春
2017年1-5月不限价二线城市成交面积同比变化
74.5%
65.5%
56.2% 55.3%
51.5%
44.5%
39.6% 39.5%
12.9% 12.2%
7.0%
-3.3%
-20.0%
0.0%
20.0%
40.0%
60.0%
80.0%
宜昌 三亚 烟台 金华 常德 扬州 洛阳 唐山 桂林 九江 岳阳 秦皇岛
2017年1-5月不限价三四线城市成交面积同比变化
非限价城市成交量稳步上涨，城市轮动，各线城市周期分化
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 17
 截至今年7月底，全国住宅库存创33个月新低，去化周期回到2012年水平，12.3个月可卖完，去库存效果显著。本次去化周期与
2012年相比，年均销售面积显著提升。
27194
36460
49295
59795
71853 69539
63496
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
2011年底 2012年底 2013年底 2014年底 2015年底 2016年底 2017年7月
万平米
2011-2017年7月全国商品房待售面积情况
资料来源：Wind、克尔瑞，鼎信长城整理
房产市场：总体库存回落
总体住宅库存持续回落，商业、办公库存开始双双回落
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 18
房产市场短期预判
• 限价城市价格平稳
• 非限价城市价格上涨后面临适度调整
• 前期涨幅过大的三四线城市价格或有大
调整
部分涨幅过大的未限价城市恐会深度调整
三四线市场火热难以持续
一、二线短期维持调整格局
• 短期调控难松，新增供应量仍维持较低水
平，短期维持调整格局
热点城市平衡供求仍面临多项挑战
• 限价政策带来购房者买房预
期，导致供求进一步失衡
• 竞自持等制度下，地价“明
稳暗升”
• 三四线城市人口长期净流出
• 短期内存量购房需求急剧释放之
后，后续置业需求将难以为继
资料来源：Wind、中指院，鼎信长城整理
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 19
土地市场：整体呈现“量平价涨”态势
今年上半年土地成交规模与去年同比持平，三四线土拍高热带动溢价率回升
城市能级
成交面积（万平米） 成交金额（亿元） 成交均价（元/平米）
溢价率
面积 同比 金额 同比 均价 同比
一线城市 1214 15% 1963 37% 16168 19% 25%
二线城市 11376 -3% 5416 1% 4761 4% 33%
三四线城市 4944 16% 2057 117% 4160 87% 72%
合计 17534 3% 9436 22% 5381 18% 38%
2017年上半年各能级城市经营性土地成交量价
 土地成交面积同比持平，一线成交同比上升，主要因为一线城市宅地供应力度增大，三四线热度高企，成交面积及金额同比上升显著
 价格层面同比上涨，三四线城市高溢价明显，成交价格也同比大幅提升；一二线城市土拍价格受限，同比涨幅收窄
资料来源：Wind、易居中国、中指院，鼎信长城整理
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 20
土地市场：一二线城市受土拍政策限制 溢价率不能真实表现
 今年上半年一线城市土拍平均溢价率为25%，二线城市土拍平均溢价率为33%
土拍政策花式繁多，一二线城市溢价率未真实表现
7.天津、杭州、重庆：限地价，竞自持
土拍政策
多样
2.上海：纯租赁地块
8.保定：双限双竞，购房人在取得不动产证10年内不
准买卖房屋4. 郑州：限地价，竞房价区间，平均价者得
5.南京：限地价，竞人才安置房1.北京：限房价、限地价，竞自持
6.武汉：限地价，摇号
3.广州：限地价、竞配建、竞自持、摇号
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 21
土地市场：中西部省会城市成交规模领先 环一线周边三四线异军突起
中西部省会城市成交规模持续领先，环一线周边热点三四线异军突起
 郑州、重庆、武汉、西安、昆明等中西部城市成交建面持续领先；一线周边三四线城市如佛山、常州土地成交异军突起
 热点一二线城市土拍受“限价”等调控，溢价热度有所回落；环一线周边三四线地市高热，溢价高企，如佛山溢价率达100%
2017年上半年土地成交建面TOP10城市
资料来源：Wind、易居中国、中指院，鼎信长城整理
2070
1271 1266
943 866
713 646 561
401 39316%
33%
4% 0% 0%
121%
44%
100%
32%
57%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
0
500
1000
1500
2000
2500
郑州 重庆 武汉 西安 昆明 合肥 常州 佛山 北京 杭州
建筑面积（万平方米） 地块溢价率
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 22
土地市场短期预判
1
2
3
• 监管调控新规下，北、上以及热点二线城市
均增加宅地供应总量，土地成交规模有望回升
• 更多房企布局热点三四线，推动用地需求
• 2017年三圈内三四线城市房价的快速上涨推动添加内容文字
单击添一、二线土拍竞价有望回归理性加内容文字
单击添加内容文字
• 限价等调控收紧
• 供地增加
• 竞自持等新细则降低竞争度
资料来源：Wind、克尔瑞，鼎信长城整理
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 23
房企层面特征一：房企集中度大幅提升马太效应凸显
 截至今年6月30日销售额超过50亿房企到达126家，较2016年同
期增加11家，销售总金额3.6万亿元，市场份额已接近62%。
 销售金额集中度：截至2017年6月底，TOP100房企集中度达
58.1%，环比提升13.3%。
 销售金额：TOP30房企入榜金额门槛从2016年的174亿元提高至
309亿元，同比上升78%。
 龙头房企发展更快，强者愈强，马太效应凸显
302
130 105 76
38
501
280
174
138
65
702
413
309
162
69
0
200
400
600
800
TOP10 TOP20 TOP30 TOP50 TOP100
2015年上半年 2016年上半年 2017年上半年
2017年上半年房企销售金额入榜门槛
亿元
金额 2015 2016 2017上半年
TOP10 17% 18.7% 26.6%
TOP20 23.1% 25.2% 35.6%
TOP30 26.6% 29.4% 41.8%
TOP50 32.1% 35.3% 49.1%
TOP100 40% 44.8% 58.1%
2015-2017年上半年上榜房企销售金额集中度
备注：集中度=入榜房企销售金额/统计局公布的全国商品房销售
金额，其中，2017年上半年全国商品房销售金额是根据前5月累
计同比增福推算6月同比增幅所得
梯队 业绩总和（亿元） 同比增幅
TOP10 15426.6 54%
TOP11-30 8707.6 61%
TOP31-50 4364.6 47%
TOP51-100 5556.7 17%
2017年上半年不同梯队房企业绩增幅情况
资料来源：Wind、易居中国、中指院，鼎信长城整理
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房企层面特征二：负债率高企 融资渠道不断收紧 成本升高
68.40%
71%
73.10% 74.10% 74.60%
77.26%
60.00%
65.00%
70.00%
75.00%
80.00%
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年
 截至2016年底上市房企资产负债率平均为77.26%。
 绿地、华夏幸福等企业杠杆倍数达10左右，处于高位。
截止2016年底房企资产负债率情况
数据截止
2016/12/31
总资产
（亿元）
归属于母公司净资
产（亿元）
杠杆倍数
万科A 8306.7 1134.4 7.3
绿地控股 7331.3 562.7 13
华夏幸福 2499 253.6 9.8
泛海控股 1678.3 183.2 9.1
资料来源：中指院、各企业中期报，鼎信长城整理
部分房企杠杆倍数
银行、公司
债、信托等
收紧
上市、定增
等股权融资
限制
行业调控政
策密集出台
金融去杠杆
+调控加剧
 今年以来融资渠道不断收紧，成本升高
融资成本上
升：上扬2-
3百分点
融资渠道改变：
海外债爆发，信
托融资占比提
升，股权与资产
证券化加速
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 25
房企层面特征三：行业盈利不断恶化 所定业务目标高企
 行业盈利逐年下降：2011-2016年，行业ROE从14%下降至8%；房企净利率加权平均值从15.4%下降至9.32%
15.4%
14.5%
13.4%
11.8%
9.4% 9.3%
6.0%
7.0%
8.0%
9.0%
10.0%
11.0%
12.0%
13.0%
14.0%
15.0%
16.0%
2011 2012 2013 2014 2015 2016
2011-2016年A股上市房企净利润加权平均值变动图
资料来源：Wind、菩悦资产、安信证券、长江证券、搜狐焦点，鼎信长城整理
房企
2017年中
销售额
同比增长
2017年目
标
恒大 2883亿 56% 4500亿
碧桂园 2889亿 131% 5000亿
保利 1466亿 33% 3000亿
融创 1089亿 94% 3000亿
行业盈
利下降
房企业务
目标疯狂
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 26
 2016年以来，房地产销售额、土地供给面积和房地产库存对投资的影响显著下降
 开发资金来源对房地产投资的影响显著增强
资料来源：中指院、天风证券，鼎信长城整理
房企层面特征四：影响房地产投资因素显著变化 资金来源成影响投资主因
投资
销售
库存
资金来源
销售对投资领先关系逐渐消失
库存不再滞后于投资
开发资金与投资相关性增加
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 27
投资：影响房地产投资因素发生变化的内因分析
 以往房企开发杠杆模式：
取得预售
证后尽快
销售
用销售回
款偿还过
桥资金
过桥资金
缴出让金
快周转
快开发
销售高
投资增库存低
三者关系紧密
房企扩大规模
跑马圈地
传统产销
模式下
 本轮调控新形势下：
房企加
杠杆空
间压缩
限时全
款拿地
必须现
房销售
传统产销模式失效
房企去杠杆，关注资金来源 资金来
源
融资渠道
资金成本
销售回款
资料来源：天风证券，鼎信长城整理
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
多家房企组团招拍挂后
和谐拿地
房企层面特征五：地价高企下，房企拿地方式日趋多元
京投+远洋+保利+龙湖+首开
门头沟地块
恒大深圳旧改拿地
介入城市旧改，与政府
勾兑拿地
华夏幸福PPP产业园惠州拿地
导入产业协同，低价获
取土地
融创并购拿地
并购拿地
1
2
3
4
28
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 29
蓝城特色小镇模式
高周转
模式
高品质
高溢价
模式
产业园区
模式
特色小镇
模式
轻资产
模式
金茂高品质模式
1
2
3
4
5
绿城、朗诗轻资产模式旭辉、中梁高周转模式 启迪协信科技地产模式
主题地产
模式
6
五矿、华夏幸福产业园区模式
恒大、碧桂园
大规模标准化快速复制模式
房企层面特征六：各房企发展特色鲜明且范围延伸
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 30
房企层面特征七：房企由大向强转化，同时加码多元布局
高品质
高杠杆
高人才
高周转
房企由大向
强转型 高机制
• 房地产上下游：龙湖、富
力、万科、碧桂园布局物业
管理、持有经营；花样年华
转型社区服务运营商
• 点击此处输入文字
同时加码
多元布局
• 金融行业：泰禾、恒大、中
天城投、绿地，加码金融布
局
• 其他新兴行业：恒大布局
健康、文旅、互联网；万
科进军物流、冰雪、医疗
养老、商业；万达转型商
业管理服务
1
2
3
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
02
房地产风险分析
 整体判断：房地产整体风险可控，还不是灰犀牛，但局部风险需防范
DGW Investment Management Group.,Ltd
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 32
资料来源：统计局、中指院、华创证券、中银证券，鼎信长城整理
5.5% 5.7% 5.8% 5.9% 6.0% 6.0% 6.5% 6.7%
0.0%
5.0%
10.0%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 20171h
房地产行业增加值直接占GDP比重
22.4% 22.6%
22.0%
20.0%
21.0%
18.0%
20.0%
22.0%
24.0%
2012 2013 2014 2015 2016
房地产及相关行业间接占GDP比重
19.45 19.46 20.62
6.27 5.53 6.23
32.3%
28.4%
30.2%
25.0%
30.0%
35.0%
0
25
2014 2015 2016
财政总收入 房地产相关收入 地产相关收入/财政总收入
2014-2016年房地产相关收入与财政总收入占比万亿元
备注：房地产相关收入包括：房企所得税、房地产相关税收、土地出让金等
19.45 19.46 20.62
4.04 3.25 3.75
0
20
2014 2015 2016
财政总收入 土地出让金
2014-16年土地出让金与财政总收入对比万亿元
 房地产对经济社会发展与稳定有巨大推动作用，整体风险可控，局部风险需防范
 经济支柱产业：2016年行业增加值直接占GDP比重6.5%，间接拉动近50个行业，总占GDP比重超20%
 财政收入重要支撑：2014-16年全国财政总收入的近三分之一来源于房地产行业。其中2016年占财政总收入比重30.2%
整体风险：短时间内房地产仍是经济稳定器，整体风险可控
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 33
按揭贷与GDP的占比相对较低
中国居民储蓄率高，按揭
贷相对风险低
家庭按揭率相对不高
开发贷相对风险较小
• 开发贷增速低于整体信贷增速
• 银行是审慎的（总量控制+名单制）
• 开发贷属优良资产（不良率低于平
均行业不良率）
资料来源：Wind、中指院，鼎信长城整理
整体风险：从金融视角看 房地产整体风险可控 风险不会大概率发生
1 按揭贷占房地产市值比重较低
3
5
4居民存款
（万亿元）
按揭贷及其
他个人贷
（万亿元）
居民部门资
产负债率
60 30 50% 中国 日本 美国
按揭贷及公
积金贷/GDP
30% 40% 50%
中国 日本 美国 新加坡
家庭按揭率 30% 50% 60% 50%
房地产总市值
（万亿元）
按揭贷+开发
贷（万亿元）
按揭及开发贷/
房地产总市值
300 27 10%
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 34
整体风险：从房价收入比看 局部偏高 但整体处于合理区间 风险可控
 2016年全国房价收入比为7.4，预计2017年会小幅降至7.2，·处于合理区间。（今年上半年全国商品住宅成交均价增幅为4.6%，
预计全年增幅在5%左右，另预计城镇居民可支配收入增长将保持平稳在8%附近）
 部分热点城市房价收入比远超合理范围，需加以防范
资料来源：统计局、中指院、易居研究院、中房智库，鼎信长城整理
8.1
7.8
7.45
7.25 7.25
7.1
7.2
7.4
7.2
6.5
7
7.5
8
8.5
2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
2009-2017年全国商品住宅房价收入比走势及预测
备注：房价收入比=住房总价/家庭可支配收入 =(新建商品住宅成交均价×100平方米户型)/(城镇居民人均可支配收入×城镇家庭户均人口)
房价收入比处于6.5-7.5内属于合理区间，低于6.5属于偏低区间，而高于7.5属于偏高区间
36.33
27.65
25.62
22.48
18.73
16.78
14.13 14.09
0
10
20
30
40
深圳 上海 北京 厦门 珠海 海口 天津 南京
2017年上半年全国重点城市房价收入比
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 35
局部风险一：短期需警惕调控政策加压风险
 短期看，从稳民生、防范资产泡沫诉求角度，部分价格上涨过快三四线城市将面临政策加压风险，需加以防范
 政策调控对楼市影响显著，部分重点城市今年以来商品房销售面积同比大幅下滑
资料来源：中指院、亿翰智库，鼎信长城整理
449.37
1173.91
242.94
673.87
846.65
149.05
764.39
518.64
297
871.98
285.18
711.53
105.33
576.46
332.47
58.99
395.71
229.74
184
662.54
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
北京 上海 深圳 广州 南京 福州 郑州 东莞 惠州 佛山
2016年1-6月商品住宅销售面积 2017年1-6月商品住宅销售面积2
2016年1-6月及2017年1-6月部分重点城市商品住宅销售面积情况
万平米
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
 一二线城市供地不足，容积率偏低，供需结构失衡；三四线城市土地财政，供应过剩，库存高企。
 三四线城市因调控成为热点，但人口吸附力弱，短期购房需求集中释放后难以为继。
 若不长期大幅增加一二线城市土地供应，则调控政策仅能短期抑制市场上涨，但供需结构性矛盾问题仍将长期存在 。
局部风险二：非都市圈周边三四线城市需求不足
36
产业发展
交通路网
城市资源
生态承载
城
市
吸
聚
力
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 37
局部风险三：房企负债率整体偏高需要适当降杠杆
 截至2016年底上市房企平均资产负债率为77.26%，远
超国有企业61.3%平均负债率，需要降杠杆、防风险
86.3%
92.3% 89.8% 89.1%
79.3%
86.7%
74.8%
86.2%
30.0%
40.0%
50.0%
60.0%
70.0%
80.0%
90.0%
100.0%
截止2016年底上市房企资产负债率情况
资料来源：中指院、各企业中期报，鼎信长城整理
房企负债率
失真
未付款，报表
未体现
预收账款
表外融资
 房企负债率失真，需认真剖析
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 38
警惕资金
违约风险
操盘能力欠
缺，产品品质
相对较低
拿地难度加大，
土地储备不足
业绩不佳
融资难度加大
局部风险四：行业竞争加剧下 警惕中小房企资金违约风险
• 行业集中度提高
• 马太效应凸显
• 强者愈强
• 部分大房企布局下沉
• 中小城市竞争加剧
• 金融降杠杆+调控加剧
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 39
土地获取 工程建设 项目销售
房地产开发全流程复杂，经梳理，共包含14类77项风险
自然属性
风险
权属关系
风险
设计风险市场风险 销售风险
报批报建
风险
工程风险
成本风险 财务风险 开发风险 税务风险 管理风险
合作方
风险
法律政策
风险
中小房企：房地产开发涉及风险多 专业要求高 对中小房企提出挑战
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 40
中小房企：行业分化加剧 中小房企生存日艰 风险加大
 负债端，相较于大房企，中小房企融资结构单一且成本高、
久期短，融资更难
 资产端，地价高企下，中小房企拿地难度加大，土拍市场被
大房企严重挤压
 不同层级企业的偿债能力指标出现明显分化，规模企业安全
性更好
3.48% 3.80% 3.88%
7.50%
5.19%
7.50%
0.00%
5.00%
10.00%
中小房企发债利率相对更高（同期限）
16绿地01 16大名城01 16绿地02 16珠实02 16万达04 16万通04
数据截止
2017年3月
大房企（平均值） 中小房企（平均值）
中长期借款/短期借款 5.1 2
2017年1-6月TOP20房企拿地总金额与土地成交总金额对比
资料来源：Wind、中指院、亿翰智库、天风证券，鼎信长城整理
TOP20房企拿地总金额
（亿元）
经营性土地成交总金额
（亿元）
TOP20房企拿地总金额
/土地成交总金额
2017年1-6月 6592 9436 69.8%
大房企中长期借款/短期借款比例高于中小房企
1.93 2 1.73
1.31
1.08
41% 71% 75% 118%
108%
0
2
4
TOP10 TOP11-30 TOP31-50 TOP51-100 TOP101-200
货币资金/短期负债 加权平均净负债率
截至2016年底TOP200房企分级偿债能力图
银行借款
61%
中票
7%
本币债券
5%
外币债券
12%
其他借款
15%
应付债
券
80%
银行借款
6%
其他借
款
14%
万科和凤凰地产融资结构对比图
万科 凤凰地产
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
 金融持续降杠杆背景下，企业
负债率过高
 战略布局失误（如业态主攻大
商业或别墅产品）
 踏错城市线
“险情”虚虚实实
“风险”真真切切
局部风险五：未来部分大房企可能出现风险事件 需加以防范
 过度激进，业绩目标不理性
 陷入周期陷阱
“根据绿地集团8月25日发布的中期报告，辽
宁部分子公司的逾期短期债务达2.475亿元，
逾期长期债务为2.1亿元。”
——摘自凤凰国际iMarkets
“早前有自媒体公众号发布消息称，因去年拿
地太猛，文一集团遭遇资金危机，现在有三个
楼盘在亏本大甩卖。”
——摘自观点地产网
41
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
风险分析关键词
整体风险可控
局部风险需防范
• 政策风险
• 城市风险
• 房企风险
 地产行业将长期稳定发展
42
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
03
房地产风险防范
 七维视角看行业如何防范风险
 推进房地产长效机制建立，促进行业健康平稳发展
DGW Investment Management Group.,Ltd
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 44
风险防范一：清晰认识房地产行业周期
 2006年至今，中国房价一共出现4次周期。现在正处于本轮周期下降阶段，城市群发展或为下一周期推动力
 行业周期内，顺周期“布局”，逆周期“投资”，跨周期“变现”
资料来源：Wind、中指院、海通证券研究所、易居研究院，鼎信长城整理
70个大中城市新建住宅价格指数同比%
投资驱动 投资驱动 刚需驱动 改善驱动
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 45
金融政策
经济、产业及土地政策
财税政策
国税总局、财政部
国务院、住建部、国土部
发改委、农业部、环保部
银监会、央行、基金业协会、
保监会、证监会、外汇管理局
房地产
相关政策
其他政策
审计署、监察部、统计局
工商总局
 我国房地产行业受政策影
响巨大，需准确把握各项
政策（例如据以往调研，
申办房地产项目，从立项
到开工需盖公章166个）
风险防范二：准确把握房地产行业相关政策
资料来源：统计局、河北政研室调研报告，鼎信长城整理
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
 房地产行业发展，中长期与经济（GDP）、人口流动、城市规划、产业、供需比等密切相关，环北京区域、长三角区域、珠三角区域占明
显主导地位；
 随着交通改善，都市圈吸引力空前强大，资本、人口加速向都市圈集中，结构性机会长期存在。
46
风险防范三：选好城市线 布局三大都市圈 结构性机会长期存在
经济圈
2016年GDP
（万亿元）
全国占比
2016年常住人口
（亿人）
全国占比
各经济圈2016年商品
住宅销售金额（亿元）
全国占比
2010-2016常住
人口增量（万人）
长三角 14.7 19.78% 1.5 11% 26518 26.78% 360
珠三角（粤） 6.8 9.14% 0.6 4.35% 15503 15.66% 380
京津冀 7.5 10.1% 1.1 7.97% 18915 19.1% 700
合计 29 39% 3.2 23.32% 60936 61.54%
2016年三大经济圈经济、人口及房地产数据
资料来源：统计局、中指院、克而瑞，鼎信长城整理
 未来五年，地产投资最好的机会依然是投资开发类结构性机会，最好的区域为一线城市及其溢出区和少数二线城市。
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
 纽约大都市圈：该都市区从波士顿到华盛顿，包括波士顿、纽约、费城、巴尔的摩、
华盛顿几个大城市、共40个城市。该都市区长965公里，宽48到160公里，面积13.8
万平方公里。人口6500万，占美国总人口的20%，城市化水平达到90%以上。
 伦敦大都市圈：该都市区以伦敦——利物浦为轴线，包括大伦敦地区、伯明翰、谢
菲尔德、利物浦、曼彻斯特等大城市，以及众多小城镇，这是产业革命后英国主要
的生产基地。该城市带面积为4.5万平方公里，人口3650万，占英国人口57%。
城市线：国际实践证明都市圈是大都市发展必由之路
47
经济增长的工业化初期，
农村人口向城镇流入
完成城市化和工业化，
三四线人口流入一线城
市
一线城市人口从中心向周边流动，带动周
边形成卫星城，组成城市群发展模式
随轨道交通发展，城市群边界逐
渐模糊化，大都市圈开始成型
城镇
城市
城市群
都市圈
资料来源：海通证券，鼎信长城整理
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
上海
合
肥
昆山湖州 无锡
苏州
芜湖
宁波
杭州
南京
徐州
常州
嘉兴
绍
兴
一二线城市
地级市
百强县
百强或其他县
高速交通道路
以上海为例
城市线：人口为支撑资本为先锋中国都市圈大发展时代
48
基础
建设
需求
轨道交通建设
路网干道建设
……
房地
产开
发需
求
居住需求下的住宅开发
消费需求下的商业运营
……
大消
费需
求
都市娱乐需求
健康养护需求
……
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 49
区位
位置
具体规划
周边配套
产业与
交通
• 项目周边供需比
• 项目成本及售价
风险防范四：多角度研判 优选潜力项目
 正确做好价值判断，优选潜力项目
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 50
风险防范五：做好公司分析 选择优质房企
资料来源：中指院、易居研究院，鼎信长城整理
销售利润率
资产周转率
权益乘数
ROE
销售 成本
进度 折现率
IRR
ROE
IRR
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 51
• 成本
• 销售
• 节点进度
• 通过协议约定
三要素，实现
保守利润
• 通过专业管
理，达到理想
投资回报，利
润最大化
• 掌控进度
• 高于预期销售
• 低于目标成本
优质房企：三位一体专业管控 锁定风险前提下追求高收益
工作节点
完工周期
成本
销售
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 52
风险防范六：系统和个人相结合 打造优秀管理团队
集团
系统
个人
结合
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 53
优秀团队：房地产开发投资全流程关键节点及关键进度表
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 54
风险防范七：把握交易条件 降低项目风险
交易
条件
增信措
施完备
退出机
制安全
交易结
构合理
风险可控
• 风控措施（列示）：
• 入股+股权质押
• 派驻董事会人员，重大事项一致决
• 开发节点管控
• 派驻成本财务监管人员，深度参与成本财务管理
• 销售保证金提留监管
• 资金到期前归集
• 连带责任担保（集团公司、实体项目公司）
• 实际控制人担保
• 强制执行公证
• ……
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
风险防范关键词
行业周期
55
行业政策
城市线
潜力项目
优质房企
管理团队
交易条件
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
04
房地产长效机制探析
 加快房地产长效机制建立，促进行业健康平稳发展
DGW Investment Management Group.,Ltd
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 57
加快房地产长效机制建立 促进行业健康平稳发展 长治久安
 2016年底中央经济工作会中提出：“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的
基础性制度和长效机制，让全体人民住有所居。”这给长效机制的建立确定了方向
 长效机制围绕“满足人们住房需求”这一主题，对住房的投资政策、信贷政策、税收政策以及土地政策等进行全方位的梳理，以
此为基础搭建制度框架，促进行业平稳发展
 长效机制能够影响城镇化进程和城市化布局，促进房地产行业与国民经济平稳健康发展
数据来源：国家统计局，鼎信长城整理
短效机制防范
资产泡沫
长效机制促进
长治久安
行业健康
平稳发展
关于长效机制
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 58
加快房地产长效机制建立 促进行业健康平稳发展 长治久安
 正确认识房地产行业价值和作用
 首先要正确认识房地产在城市化过程中重要价值和作用，客观冷静看待行业的发展阶段和面临的长期问题，要形成稳定可测的金
融政策和外部环境，避免过山车式的政策调控
如何建立长效机制
 从供需两端探索建立长效机制
 从供给侧和需求侧出发，围绕“满足人们住房需求”，实现真
实、合理供需平衡，综合运用金融、土地、财税、投资、立法
等手段探索建立长效机制
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 59
1
2
3
4
土地供给端：建立完善合理的土地供应机制和供应结构
住房供给端：完善多层次住
房供给体系，加大供应
供给侧及金融、法律层面探索建立房地产长效机制具体方式
 一二线增加宅地供应，调整土规，降低农业、工业用地比例；三四线谨慎合理供应
大幅提升土地容积率
建立两种所有制土地权利平等的制度，构建平等进入、公平交易的城乡一体化土地市场
土地供给中，增加产业、合理配套的内容，通过地产载体增加长期附加值
通过“租购同权”、“共有产权住房”等制度，加
大租赁住房等住房有效供给
加大保障房供应力度
盘活存量资源，加大租赁住房等供应力度
完善供应结构，多层次满足住房需求，如采用
“1153供给模式”，“424”的供给模式（公租房、
共有产权房、商品房）等
金融层面：建立支持“住”抑
制“炒”的稳健投融资制度
保持稳健中性的货币政策
把握住房居住属性，加强房地产金融宏观
审慎管理
调控进入房地产资金总量，降低房企杠杆
法律层面：建立健全房地产法律法规体系
加快《住宅法》、《住房保障法》、《住房租赁法》和
《房产税法》等行业法律立法工作
供给侧及金融、法律层面探
索长效机制建立
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 60
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调整税负设置，推动房产税等落地，建立与社会发展
相适应的土地财产税制度
发展都市圈，分散需求
管理和稳定预期
需求侧探索建立房地产长效机制具体方式
对土地保有、流转及收益环节的税收制度进行整体构建、系统改革
新老划断开征房产税，提高持有环节税负
流转环节，调低整体税率，发挥配置资源和提高效率的功能
住房租赁市场实行减税优惠，推动住房租赁市场发展
发展都市圈，疏解核心城市的部分功能
加快推进基本公共服务在都市圈内均等化
从根本上缓解一二线城市房价上涨的外来
人口压力，分散需求
政府公开土地、住房供应等情况
透明化、市场化运作，稳定社会预期
信息联网
住房登记信息、土地登记信息、房源信息全国联网，实现互联互通
为“差别化”楼市调控及房地产税的征收提供政策依据
需求侧探索长效机制建立
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
05
房地产未来发展趋势探析
 房地产发展趋势探析
 鼎信视角未来机会分析
DGW Investment Management Group.,Ltd
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 62
 过去三十年，只有加杠杆的核心区
域核心地产和极少数科技型股票升
值幅度可以超过货币超发
土地出让制度
 房地产是经济增长的稳定器。房地产
及相关行业占经济的比例超20%
 城镇居民可支配收入10年间已翻3
倍，2016年为33616元
 土地制度短期内无法改变
 住宅用地出让仍将采用招拍挂方式
 地方政府依赖土地财政
数据来源：国家统计局，鼎信长城整理
宽松的流动性
经济增长+收入增长
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10,000.00
20,000.00
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40,000.00
20062007200820092010201120122013201420152016
城镇居民可支配收入
3.36万
数据来源：国家统计局，鼎信长城整理
元
0.00
500,000.00
1,000,000.00
1,500,000.00
2,000,000.00
M2供应量
亿元
155万亿 163万亿
房地产发展趋势探析：五大因素支撑房地产行业长期稳定发展
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 63
 目前常住人口城镇化率为57%，相对于发达国家80%的城镇化率，仍存在较大的
发展空间，未来城镇化方式转变为大城市圈+特色小镇模式
旅游小镇
户外小镇
医疗小镇
文化产业小镇
科创小镇
金融小镇
京津冀
城市圈
长三角
城市圈
珠三角
城市圈
 居民投资产品欠缺，习俗无法改变
 需求升级符合居民需要
城镇化率较低
投资渠道单一+居民购房习惯
居住
小镇
房地产发展趋势探析：五大因素支撑房地产行业长期稳定发展
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
代表城市：香河、廊坊、昆山、东莞、佛山等
一线城市溢出地区
一线城市：经济增长强劲，人口持续流入，购买力突出
代表城市：北京、上海、深圳、广州
数据来源：中信建投证券，鼎信长城整理。
强二线城市：产业发展后劲足，人口持续流入，交通便捷
代表城市：南京、杭州、苏州、武汉、郑州、济南 、天津、重庆等
未来机会一：一二线城市长期存在结构性机会
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致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
• 高品质住宅，产品力创造需求，关
注客户整体生活品质的提升
• 由传统开发商向 全生命周期服务
解决方案提供商转变
• 上海大宁金茂府 • 苏州朗诗绿洲
• 北京当代云境MOMA
• 广东当代云境MOMA
环境
高品质
区位
高品质
园林
高品质
• 高品质科技地产，包括绿
色、恒温、恒湿、无雾霾，
例如当代置业、朗诗地产等
• 艺术级园林设计，突出生活
品质的提升，例如龙湖，滨
江等
硬件品质
软件品质
科技
高品质
• 回归城市中心、次中心，生
活更便利，例如中国金茂、
当代置业等
• 回归自然，生态宜居，满足
城市中产都市田园梦，例如
绿城小镇等 • 杭州绿城桃源小镇
未来机会二：高品质住宅前景广阔 满足城市居民日益发展改善型需求
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致力于成为世界级最受尊敬的产业基金 66
电商对购物中心的冲击，部分商铺逐渐被市场淘汰
城市核心区域 市场需求大
资产收购
重装
对外租售
创新创业
共享经济
轻奢办公新生态
体量大
体量小
产权分散/或无 产权集中且可收购
重新定位→更新改造→统
一运营
重新定位→更新改造→出
售/持有
分散式统一运营物业
（公寓/写字楼/底商）
标准化精装修→出售
产品+服务
管理+服务
• 存量时代，现存旧物业改造需求旺盛
• 在创新创业的新潮下，新型写字楼需求展现
未来机会三：存量时代旧物业更新改造、共享办公等新机会凸显
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
 租房市场房东端和租客端众多痛点亟待解决，交易环节、房屋品质、租后服务市场改善空间极大。
 多部委发文支持租赁住房市场加快发展，广州等地推出“租购同权”试点。
 2015年开始，万科以“泊寓”为品牌，在公寓市场规模扩张，计划至2017年拥有15万间出租公寓。龙湖、碧桂园等其
他龙头房企，也加紧布局长租公寓市场。
长租公寓
存量资产+地产金融+互联网
租房+生活+社交
未来机会四：租赁式住宅 长租公寓改造 前景广阔 亟待挖掘布局
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致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
一二线热点城市开启住房租赁时代内因分析
住宅租赁市场将迅猛发展
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单击添加内容文字
 北京等一线城市的常住人口租购比例约为4∶6，接近发达国家标准
 租赁市场是所有中国城市住房市场不可缺少的重要组成部分
 租房人口总量达1.8亿，市场容量未来将达到万亿级
 今年以来促进住宅租赁市场发展的政
策层出不穷
 7月广州租售同权；12个城市首批开
展住房租赁试点；上海试水只租不售；
北京租房新政中提出租房落户、受教育
等相关条款；
 8月国土部、住建部联合发布《利用
集体建设用地建设租赁住房试点方案》，
13个试点城市农村集体土地可直接入市；
土拍市场出现竞自持等地块
 万科、龙湖、碧桂园、佳兆
业等大型房企，
 链家、我爱我家等房产经纪
公司，
 以及各种机构房东纷纷试水
租赁公寓项目，抢占市场
万科“泊寓” 龙湖“冠寓”
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资料来源：克而瑞咨询，鼎信长城整理
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
行业细分
精耕细作
 普洛斯物流园
 万科黒石物流平台
 万科养老： 杭州随园、北
京房山、香河、青岛、长春
 复星集团：与美国峰堡开发
“星堡中环养老社区”
 恒大互联网社区医院
 当代置业联合爱康国宾
 启迪协信：科技地产“四
位一体”发展 打造全球领先
科技城投资运营商
 当代置业：“十大科技系
统”助力发展
 万达集团长白山国际旅游度假区
 复星集团度假酒店模式
 山水文园山水六旗
星堡中环养老社区
普洛斯中山物流园
万达集团长白山国际旅游度假区
未来机会五：多种主题地产齐头并进行业细分精耕细作
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致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
• 悦方ID Mall专项资产管理计划
REITs 信托收益权
银行
不良资产
证券化
CMBS/MBS
抵押贷款
支持证券
金
融
化
运
作
实
业
运
营
操
盘
 中国REITs大幕将起，2016年底商业性地产贷款余额约26.7万亿
元，以50%的替换比例估算，我国房地产资产证券化规模总量空
间有13.35万亿
 截至今年7月底，境内CMBS发行规模275亿元、类REITS规模
623亿元，未来市场空间巨大
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• 大融城资产支持专项计划
未来机会六：地产行业资产证券化风起云涌 REITs预期明显
致力于成为世界级最受尊敬的产业基金
 持续结构性机会：
• 一二线城市结构性机会，三圈+多点
• 高品质改善型机会
 亟待布局新机会：
• 存量改造机会
• 租赁式住宅机会
• 主题地产投资
• 资产证券化
 房地产行业将长期稳定发展
行业未来发展趋势关键词
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